¿Qué es el valor fiscal de un inmueble y cómo se calcula?

Cuando vendemos una casa, lo normal es que establezcamos un precio, negociemos con el comprador y cerremos así la operación. Esto se denomina precio de mercado, pero no tiene nada que ver con el valor fiscal de una vivienda. Quizá te parezca extraño, pero este concepto tiene mucha importancia en el sector inmobiliario. Si quieres saber más sobre ello, ¡sigue leyendo Housell y aclararemos todas tus dudas!

Lo primero que debes saber es que Hacienda tiene un método para calcular este valor en tu vivienda. Su función es determinar el precio o valor de una vivienda para el pago de impuestos en los casos de compraventa y sobre todo, al heredar una casa. No debemos confundirlo con el valor catastral, dependiente de los criterios de cada municipio y base para el cobro de los impuestos municipales (IBI). Su cálculo incluye varios factores diversos y complejos (localización de la casa, valor del suelo, valor de la construcción, de los materiales o de mercado).

Debido a la dificultad de cálculo del valor catastral, el fisco apuesta por su propia metodología.

¿Por qué es importante que conozcas el valor fiscal de tu vivienda?

Si no conoces demasiado bien este valor asignado por la Agencia Tributaria, podrías llevarte varias sorpresas.

Tras el ‘boom’ del ladrillo en España, el valor de mercado de las viviendas se desplomó y muchas personas tuvieron que vender sus casas con muchas pérdidas. Durante esa época, es frecuente que Hacienda pusiera el valor fiscal por encima del valor de la compraventa. Por ejemplo, si la compraventa se realizó por 150.000 euros y el valor fiscal se fijó en 200.000, se produjo un desajuste en el pago de impuestos:

1. La parte compradora abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un tributo gravado sobre un porcentaje de la compraventa.
2. La parte compradora afronta el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Se calcula de forma progresiva, mediante tramos de menor a mayor ingreso. Su función es la redistribución fiscal, con objeto de que los que más capacidad económica tengan ‘sustenten’ a los que menos.

En algunas ocasiones, esta diferencia entre el valor fiscal y el valor de mercado fue detectada por la Agencia Tributaria. Recuerda, tarde o temprano, Hacienda reclama lo suyo. Para evitar estos sobresaltos, haz lo siguiente: escritura tu vivienda como mínimo por el valor fiscal. Te ahorrarás disgustos y dinero, cosa que en una época tan convulsa nunca viene mal.

En el caso de las herencias, el cálculo se realiza mediante el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A partir de aquí, el fisco establece un valor para cada vivienda, utilizado así para calcular la base imponible del impuesto.

¿Cómo se calcula el valor fiscal de un inmueble?

En un país tan descentralizado como España, su cálculo varía según la autonomía en la que nos encontremos. La Ley General Tributaria es el instrumento para calcular el valor fiscal. A continuación, se exponen algunos ejemplos de aplicación por Comunidades Autónomas:

1. Islas Baleares: en este caso, en el siguiente portal se ofrecen tres tipos de viviendas: urbana, rústica y obra nueva. A partir de aquí, el usuario debe elegir el tamaño mínimo de su vivienda y a partir de aquí, entra en una ficha con los siguientes datos: valor del suelo, estado de la casa, superficie útil y construida, trasteros, zona de piscina…
2. Castilla y León: en este caso, pondremos un ejemplo de cálculo real. En este caso, vamos a escoger una vivienda situada en la Calle Soria 4, Aranda de Duero (Burgos). Una vez introducidas las características de la vivienda, imaginemos que tiene 90 metros cuadrados de superficie construida, de los cuales 70 son útiles. Con todos estos datos, obtenemos que el valor fiscal medio en esta zona es de 109.310 euros. Puedes realizar este cálculo aquí.
3. Extremadura: un sencillo portal nos permite buscar viviendas a partir de su localización, el valor catastral y el uso al que esté destinado el bien.

Una vez que ya conoces qué es el valor fiscal de un inmueble y cómo se calcula, entra en Housell para saber más acerca del mundo de la vivienda. Compraventa, alquileres, tasación, ¿cómo vender tu casa? Te solucionaremos cualquier consulta que tengas. Nuestro blog es muy completo y sirve para ayudarte.