Los inmuebles se suelen revalorizar año tras año, por eso es habitual que vendas por un precio superior al que compraste. Y de ese supuesto beneficio surge el impuesto de plusvalía. Pero ¿sabes realmente qué es la plusvalía de una vivienda?, ¿a quién le corresponde pagarlo?, ¿cómo se calcula?, ¿cuándo y dónde se paga? En este artículo te explicamos todo lo que tienes que saber.
La plusvalía es una tasa que grava la ganancia patrimonial. Solo se aplica cuando existe una ganancia patrimonial, nunca cuando existe una pérdida. Lo que se grava es la transmisión del terreno construido, no la edificación en sí. Algunos ejemplos son:
A este gravamen también se le conoce como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). En la actualidad, el Gobierno ha aprobado otra forma de calcular la plusvalía municipal.
Para calcular la plusvalía, hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
En noviembre de 2021, el Gobierno de España cambió la forma de calcular la plusvalía municipal. En este sentido, se aplica el impuesto municipal, competencia de cada Ayuntamiento, a la base imponible. La modificación radica en el cálculo de este último concepto. Para calcularlo, hay dos posibilidades para el propietario:
La base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del inicio de la obligación tributaria, por los coeficientes que apruebe cada Consistorio. En ningún caso podrán superar los que indique el Gobierno. Eso sí, los Ayuntamientos pueden corregir a la baja un 15%, según la situación que haya en el municipio.
Inferior a un año: 0,14 | 10 años: 0,08 |
1 año: 0,13 | 11 años: 0,08 |
2 años: 0,15 | 12 años: 0,08 |
3 años: 0,16 | 13 años: 0,08 |
4 años: 0,17 | 14 años: 0,1 |
5 años: 0,17 | 15 años: 0,12 |
6 años: 0,16 | 16 años: 0,16 |
7 años: 0,12 | 17 años: 0,2 |
8 años: 0,1 | 18 años: 0,26 |
9 años: 0,09 | 19 años o más: 0,36 |
Hay que tener en cuenta que esta transmisión se aplica por el valor patrimonial del suelo, nunca sobre la construcción en sí.
Imagina que en 2009 compraste un piso y en 2019 decides venderlo. Han pasado 10 años en posesión del inmueble. El valor catastral del suelo asciende a 60.000 euros (60%) el de la construcción a 40.000 (40%). Compramos el piso por 150.000 euros y lo vendemos por 180.000. Primero obtendremos la base imponible y después, aplicaremos el tipo de gravamen máximo (30%). Eso es lo máximo que pagaremos.
Así que, como contribuyente, ya tenemos clara la opción que nos conviene elegir.
Además, a este cálculo hay que añadir las bonificaciones que cada Ayuntamiento pueda aplicar, algunas hasta un 95%.
¿Has conseguido calcular cuánto se paga de plusvalía por herencia, donación o venta de un piso o vivienda? Si te ha resultado complejo este cálculo no debes preocuparte, los ayuntamientos deben encargarse de calcular este impuesto. Sin embargo, este ejemplo práctico es útil para que puedas prever los gastos de vender una casa, heredarla o donarla.
La plusvalía municipal solo se paga cuando se obtiene una ganancia patrimonial. Si existe una pérdida o no hay ganancia, no se paga el impuesto. Para demostrar esta circunstancia hay que aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, además de declararla en los órganos competentes.
Existen varios casos en los que estarás exento de pagar el impuesto de plusvalía:
El sujeto pasivo es la persona que debe pagar el impuesto de plusvalía. En este caso, el sujeto pasivo también está obligado a presentar todos los actos o contratos relacionados con la venta de la vivienda, herencia o donación ante el ayuntamiento del municipio donde se ubique el inmueble.
Según el caso, el sujeto pasivo será:
Sea cual sea el motivo, hay que hacer el mismo cálculo de la plusvalía que se ha explicado en el ejemplo práctico.
El impuesto de plusvalía es de carácter municipal, por lo tanto, lo gestiona cada localidad de forma independiente. Debido a eso, el método para presentarlo puede variar según el lugar.
En cualquier caso, los ayuntamientos son los que se encargan íntegramente de gestionarlo, por tanto, tendrás que acudir al que te corresponda, según dónde esté ubicado el piso.
Lo más habitual es que pidas cita por Internet a través de la página web de tu ayuntamiento o municipio. Otra opción es acudir a la oficina de vivienda más cercana a ti y preguntar cómo se presenta en tu localidad.
En Madrid, la plusvalía municipal, se puede pagar de las siguientes maneras:
En Barcelona es necesario concertar cita previa en cualquier oficina de atención ciudadana a través del Ayuntamiento de Barcelona. Estos son los distritos que cuentan con oficinas de Atención Ciudadana donde poder presentar el impuesto de plusvalía
La página web del Ayuntamiento de Barcelona cuenta con un mapa interactivo donde puedes ver la localización de cada oficina.
Los documentos necesarios para presentarlo el son:
El plazo para realizar el pago de la plusvalía municipal es de:
Tras revisar la documentación y realizar los cálculos pertinentes, la Administración Municipal te indica el importe que te toca pagar, los recursos que puedes interponer y el plazo para abonarlo.
Cuando vendes o compras un inmueble, has de gestionar infinidad de gastos que nunca antes has ejecutado.
Te podemos aconsejar no solo con el cálculo de la Plusvalía municipal, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Housell te ayudamos con todos los trámites legales para que no se te escape la letra pequeña ni pierdas ninguna bonificación. Sin compromiso y sin permanencia. Llámanos al 900 622 160 y descarga nuestra app de compra y venta de casas y pisos. Ante cualquier duda, consúltanos ¡sin compromiso!