¿Qué es el contrato de arras y cómo se usa para la reserva de viviendas?

Si has visto la casa de tu sueños, el hogar perfecto para ti y tu familia, pero aún no tienes los fondos suficientes para poder hacer frente a la compra de un inmueble y todos sus gastos, estás de suerte. Te explicamos cómo hacer el contrato de arras, el contrato de reserva de una vivienda.

¿Qué es el contrato de arras?

Un contrato de arras, también conocido como "la señal de una casa", es un acuerdo formal y privado que firman el vendedor de una propiedad y el comprador, que actúa como contrato de reserva de una vivienda. Para ello se adelanta una cantidad de dinero en concepto de señal.

Es decir, el contrato de arras es un preacuerdo que obliga a firmar el contrato de compraventa de una propiedad posteriormente. Su validez se deja por escrito y su vigencia se puede acordar previamente.

¿Cuánto dinero hay que dejar de señal en una compraventa?

Al reservar una casa mediante un contrato de reserva de vivienda, hay que dejar una señal. Habitualmente esta cantidad oscila entre el 5% y el 15% del valor de venta de la propiedad. Esta cantidad se acuerda con el vendedor y se entrega en el momento acordado en el contrato.

Por ejemplo, si quieres reservar una casa valorada en 250.000€, tendrás que pagar entre 12.500€ y 37.500€ al vendedor. Además, si la casa es de obra nueva, también tendrás que pagar el 10% de IVA de la señal.

Cabe destacar que este pago no es un extra, sino que se descuenta del precio final de la casa. Por lo tanto, si has pagado 12.500€ por reservar una casa de segunda mano, tendrás que pagar 237.500€ para completar la compra.

Tipos de contratos de arras, ¿qué modelos existen?

Existen tres tipos de contratos de reserva de vivienda, según las necesidades particulares de cada vendedor y comprador:

• Penitencial o de desistimiento.
• Penal.
• Confirmatorio.

¿Qué es un contrato de arras penitenciales o arras de desistimiento?

El contrato de arras penitenciales, o arras de desistimiento, es la versión más flexible de contrato de reserva de vivienda. En ellas, tanto el comprador como el vendedor pueden desvincularse del contrato unilateralmente. Sin embargo, al hacerlo, aquel que haya desistido tendrá que afrontar una indemnización de daños y perjuicios:

• Si el comprador incumple los términos y las obligaciones del contrato perderá toda la cantidad entregada de forma automática.
• Si es el vendedor quien lo incumple, deberá pagar al comprador el doble de la cantidad recibida de forma automática.

Ahora bien, es crucial revisar bien el contrato de arras penitenciales, ya que estas consecuencias deben establecerse de forma muy clara. Otra opción es que se haga mención en el contrato del artículo 1454 del Código Civil, donde se aclara este punto.

Debes prestar especial atención antes de firmar, ya que cualquier pequeña variación en el texto puede hacer que se convierta en otro tipo de contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras penales?

A diferencia del caso anterior, el contrato de arras penales se realiza para asegurar que la compra de la casa se va a cumplir.

Según viene recogido en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, si una de las partes no cumple el contrato deberá afrontar la indemnización de daños y perjuicios mencionada en el punto anterior (perder la señal o devolver el doble de esta de forma automática).

Además, la parte que sí cumple el contrato podrá escoger entre:

• Renunciar al contrato y conformarse con la indemnización.
• Obligar a la otra parte a completar la compraventa (además de recibir la indemnización).

En cualquier caso, el juez podrá moderar la indemnización y la obligación de completar la compra de la casa.

¿Qué es un contrato de arras confirmatorias?

El contrato de arras confirmatorias es la versión más sencilla de contrato de reserva de vivienda y viene recogido en el artículo 1124 del Código Civil. Como su propio nombre indica, confirma la compraventa y es una garantía para el comprador y vendedor. Sus características son las siguientes:

• El comprador y el vendedor acuerdan el precio de la reserva.
• Se establece un plazo para realizar el pago inicial (reserva) y el pago final (el resto del valor de la casa).
• En caso de incumplimiento, no se pierde automáticamente la reserva. Habría que acudir a juicio, donde se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.
• La parte perjudicada puede escoger entre seguir adelante con la compraventa o en desistir. En ambos casos, el perjudicado deberá demostrar los daños y perjuicios ante el juez. Solo entonces podrá exigir una indemnización.

 ¿Cuándo se puede romper este contrato de reserva de vivienda?

Solo se puede romper un contrato de arras sin tener que pagar la indemnización si eres el comprador y encuentras vicios ocultos en la casa. Es decir, si la casa cuenta con defectos graves que no se han señalado en el contrato de arras. Recuerda que solo puedes reclamar por vicios ocultos hasta 6 meses después de la firma del contrato y se deben cumplir estos requisitos:

1. El vicio tiene que ser evidentemente oculto.
2. Tiene que existir antes de la venta.
3. Debe ser lo suficientemente grave y relevante como para reducir el precio de venta de la casa.

¿Qué datos deben constar en un documento de reserva de vivienda?

En cualquier contrato de reserva de vivienda, sea del tipo que sea, debe estar incluida la siguiente información:

• Datos personales: es decir, del comprador y del vendedor, incluyendo el DNI.
• Información sobre la vivienda: ello incluye dirección, todas las características y extras (garaje, trastero, etc.), descripción registral de la finca, número de referencia catastral, número de cédula de habitabilidad y fecha de expedición.
• Precio de venta por el que se compra la casa y la forma de pago. Este precio no podrá variar en el futuro.
• Fecha límite para formalizar la venta de la casa.
• Cargas e impuestos que afecten a la vivienda en venta.
• Gastos de compraventa: en el contrato debe quedar claro quién pagará qué gastos de la venta de la casa.
• Señal: es decir, la cantidad de dinero que se entrega en el contrato de arras. Debe establecerse si esa cantidad se va a descontar del precio final. Es clave aclarar esto en el contrato para evitar problemas en el futuro.

Modelo contrato de reserva de vivienda entre particulares

Hay muchos modelos de contratos de arras por internet que puedes descargar gratuitamente. Nosotros te facilitamos el modelo de contrato de arrasque de la OCU.

Contratos de arras para matrimonios y parejas

En el caso de que desees adquirir el inmueble junto a tu pareja o esposo/a, debes saber que:

• Si estáis en régimen de gananciales, quien firma el documento lo hace en nombre de su sociedad de gananciales, es decir, de los dos.
• Si estáis en régimen de separación de bienes, o no estáis casados, los dos tenéis que aparecer en el contrato para poder ser cotitulares y tener los mismos derechos.

¿Cómo hacer un contrato de arras para comprar una casa?

Como puedes ver, los contratos de arras son un asunto delicado en el que hay que prestar mucha atención. Lo mejor que puedes hacer es contar con la ayuda de un profesional que se encargue de defender tus intereses.

Si necesitas un contrato de reserva de vivienda para vender o comprar una casa, en Housell te ayudamos. Ofrecemos servicios inmobiliarios, de marketing y legales entre los que se encuentra la redacción y supervisión de contratos de arras. Además, te ahorrarás miles de euros al vender tu casa. Llámanos al 900 622 160 y resolveremos todas tus dudas.