¿Cómo quitar un titular de la escritura de tu vivienda?

La vida es imprevisible y en algún momento puedes verte con la necesidad de quitar un titular de la escritura de la vivienda. Si tienes una hipoteca conjunta con alguien y quieres pasar a ser el único titular, el proceso puede llegar a ser más largo de lo que piensas y los gastos pueden llegar a elevarse bastante. Ten en cuenta que además de negociar entre particulares y con un notario, puede ser que tengas que mediar con la entidad bancaria.

Desde Housell te aconsejamos que te asesores bien antes de emprender cualquier cambio de titularidad. Debes tener en cuenta que existe la posibilidad de que tengas que abonar una buena cantidad de impuestos o de que tengas posibles conflictos con particulares. Asesórate, ponte en manos de expertos y sé consciente de los riesgos a los que te enfrentas. Te costará unos euros de más, pero te puedes quitar años de disgustos.

Formas de hacer el cambio de titularidad

Existen tres vías para ejecutar este trámite. En este caso, hemos querido organizarlas de más cara a más barata:

• Por donación: consiste simplemente en que uno de los titulares le regala al otro su parte de la titularidad. Suena muy bonito, pero no te lo recomendamos. Además de los gastos notariales y de escritura en el Registro de la Propiedad, deberás enfrentarte a Hacienda. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) puede llegar hasta el 34 por ciento, dependiendo de la comunidad autónoma. Por si todavía quieres más, tendrías que pagar tu ganancia de patrimonio con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
• Por compraventa: es la opción intermedia en cuanto a coste. Al igual que en la modalidad anterior, deberíamos abonar los gastos al notario y de escrituras. En cuanto a tipos impositivos, haríamos frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que asciende al 7% sobre el valor de la compraventa. Además, para esta opción y la donación, deberás afrontar el impuesto de plusvalía. Su función es gravar las variaciones de valor catastral que sufra el inmueble y depende de cada municipio.
• Extinción de condominio: se trata de la modalidad más económica y sencilla. Uno de los titulares le compra su parte a la otra a cambio de dinero. El importe a pagar saldría del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5 y el 1 por ciento sobre el valor de la propiedad. Este porcentaje variará según la autonomía en la que nos encontremos. Al haber un pago, no se trata de una donación, sino de una contraprestación. Evitamos así el Impuesto sobre Sucesiones, aunque sí que tendremos que pagar al notario. Un mal menor, ¿no crees?

¿Y qué pasa si hay una hipoteca de por medio?

Imagina que vas a divorciarte de tu pareja: eso trae cambios en tu hipoteca. Actualmente, las hipotecas están abiertas a la modificación. Eso sí, siempre de acuerdo con la entidad bancaria. Esto se denomina novación de hipoteca, no es gratuita y no tiene por qué ser fácil. Existen dos tipos:

• Modificativa: se efectúa un cambio en la titularidad o el objeto de la obligación, pero no se extingue de forma total.
• Extintiva: a diferencia del caso anterior, la obligación queda plenamente sustituida por la nueva. No está exenta de riesgos, ya que al extinguirse la obligación precedente, lo hacen también las condiciones anteriores. Esto implica una renuncia a los derechos que tenía anteriormente.

Por ejemplo, si tu padre te había avalado el piso, la novación extintiva le libera definitivamente de cualquier responsabilidad. Un matiz importante: una vez sin avalista, el banco puede exigir nuevas condiciones para asegurarse el cobro de la deuda en caso de impago.

Si necesitas que alguien te asesore, no dudes en llamarnos al 900 622 162 para informarte.