¿Qué es un proindiviso?

Un proindiviso hace referencia a la situación de una cosa o derecho que pertenece a varias personas en común, sin que existan partes diferenciadas a cada uno de los propietarios o titulares del derecho. También se conoce como copropiedad, condominio o comunidad de bienes. ¿Has recibido una herencia compartida o compraste el piso con un amigo? No te preocupes, en este artículo te explicamos cuáles son tus derechos y cómo disolver ese proindiviso.

Lo primero que hay que saber es que el proindiviso no se basa en una sección concreta del inmueble (habitaciones, cocina, baños), sino en una cuota abstracta correspondiente con el porcentaje que nos pertenece. Por ejemplo, si cinco amigos alquilan un local para ensayar de cara a sus conciertos, cada uno tendrá un 20% de copropiedad. Eso sí, este caso es solo aplicable para el pleno dominio (nuda propiedad y usufructo).

La nuda propiedad supone la posesión del piso sin uso y disfrute, mientras que el usufructo implica solamente el uso y disfrute, sin la posesión. Ambos son derechos diferentes, aunque tengan efecto sobre el mismo inmueble.

Derechos de los copropietarios de un bien proindiviso

• Uso, disfrute, conservación o administración sobre la cosa común.
• Posibilidad de recurrir en vía judicial.
• División del bien común, en los casos que así contemple la ley.
• Su porción o cuota respecto a la totalidad del bien.

¿Cómo se disuelve el proindiviso o comunidad de bienes?

A la hora de ejecutar esta medida, hay que tener en cuenta si el bien es divisible o indivisible. Si tenemos una parcela de explotación agrícola, es muy fácil resolver este problema. Simplemente, dividimos la parcela en partes proporcionales a las cuotas que tenga su titular. Hay dos vías para lograrlo: de forma amistosa (contempla la posibilidad de no dividir) o la judicial, donde la participación es obligatoria.

Cuando el bien es indivisible, la primera vía es extinguirlo voluntariamente, mediante un acuerdo entre todos los propietarios. El abanico de posibilidades en dicha negociación es abierto (propiedad total de uno de los comuneros a cambio de compensación, venta a un tercero, subasta…).

Estas cuestiones nunca son fáciles: si no se llega a un acuerdo, no quedará más remedio que la vía judicial. Al ser indivisible, la única opción es la venta en subasta pública y el reparto del precio obtenido. Lo ideal es intentar evitar soluciones tan drásticas, ya que suelen ser irreversibles. Es mejor tratar de apaciguar los ánimos en el conflicto y acercar posturas.

Es posible realizar un acto de conciliación ante notario, con el fin de evitar los costes y problemas derivados del juicio. En base a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cualquier persona lo puede solicitar. No habrá que desembolsar ni un céntimo ni pasar por engorrosos trámites. Además, tiene una gran ventaja, ya que da la posibilidad de demostrar quién está impidiendo el acuerdo (artículo 83 de la Ley de Notariado).

Si finalmente hay que acudir ante un magistrado, sus decisiones tendrán que basarse en el artículo 40 del Código Penal: “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida la causa común”.

A partir de ahí, se insta la acción de división del bien común y se finalizará con su subasta. Hay dos supuestos que pueden frenar esta división: que el bien sea indivisible o que se haya firmado un acuerdo de conservación indivisa, que no puede ser superior a diez años (posible prórroga con acuerdo entre todos los comuneros), según indica el mencionado artículo 40.

Disolución de la causa común

• Consolidación: ocurre cuando uno solo de los comuneros hace suyas las cuotas de los demás o todos ellos la transmiten a un tercero.
• Pérdida o destrucción de la causa común.
• Renuncia de los comuneros a la causa común.
• División de la causa común.

Una vez tramitada la disolución del proindiviso, podrás proceder a la venta de tu casa.

En Housell te lo ponemos fácil: si necesitas cualquier documento, te asesoramos personalmente para que el proceso de venta sea lo más sencillo posible. Llámanos al 900 622 162 para informarte, resolveremos todas tus dudas.