Derramas de comunidad. Preguntas y aspectos legales

Si estás en una comunidad de vecinos o eres fan de la serie ‘La que se avecina’, seguro que estás familiarizado con la palabra derrama. La derrama se aplica cuando se producen gastos extraordinarios, no contemplados en este presupuesto. Si quieres conocer más sobre este término, sigue leyendo Housell.

¿Qué es una derrama y por qué se producen?

Las comunidades de vecinos aprueban presupuestos anuales para realizar una previsión de gastos que se pueden realizar en un periodo determinado de tiempo (obras, reformas, pagos de recibos, etc). Una derrama de comunidad es una cuota adicional para justificar gastos extraordinarios, no contemplados en este presupuesto. Los pagos pueden dividirse en varias cuotas o bien constituirse en una única.

¿Quién está sujeto a pagar la derrama?

Todos los propietarios están obligados a pagar para mantener las condiciones de seguridad y habitabilidad. También existen otras derramas voluntarias, que se someten a votación en las juntas de vecinos. Existen varios tipos de mayorías:

1. Mayoría por unanimidad: todas aquellas decisiones que requieren el 100 por cien de acuerdo. Es decir, si hay un solo vecino que se muestra en contra, la decisión cae por su propio peso.
2. Mayoría por ⅗: requieren un 60 por ciento de aprobación. En este caso, se aplican para servicios o mejoras no esenciales para la seguridad o habitabilidad del edificio.
3. Mayoría simple: en este caso, se aplican cuando se realicen obras para eliminar barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad. Por ejemplo, la instalación de un ascensor o de una rampa magnética en el portal.
4. Mayoría por ⅓: se aplicarán en los siguientes casos: la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, nuevas formas de energías renovables e infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, entre otras cosas

¿Debo pagar la derrama si acabo de comprar un piso?

Antes de comprar una vivienda, es altamente recomendable solicitar el certificado de deuda cero con la comunidad de vecinos. Según el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador tiene la responsabilidad de pagar la derrama.. Algunos compradores no piden esta comprobación y, por tanto, afrontan deudas por sorpresa.

¿Y en caso de venta?

Cuando se vende el piso como hemos visto anteriormente, la deuda pasa a formar parte del comprador.

¿Existe un límite o cuota máxima?

No existe un límite establecido por ley, aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) diferencia entre dos tipos de reformas:

1. - Las reformas necesarias (reparación o mantenimiento): son obligatorias. Los propietarios también están obligados a pagarpara eliminar barreras arquitectónicas, siempre que este pago no sobrepase las 12 mensualidades de cuotas ordinarias de comunidad.
2. - Las reformas no necesarias: pueden ser impugnadas si su cuantía supera los tres meses de cuotas ordinarias. En esos casos, no serán obligatorias. En el caso de mejoras como la apertura de una piscina o la instalación de antenas de televisión de pago; los que voten no, no podrán usar sus servicios.

Una vez se efectúe el pago de esta cantidad, los propietarios tendrán que decidir qué hacer con el sobrante, en caso de que así exista. Lo más habitual es que ese dinero se quede como remanente en las arcas de la comunidad, pero también pueden repartirse entre todos los propietarios, si es que así se ha previsto.

¿Qué pasa si no pago una derrama de la comunidad?

Los propietarios que no satisfagan los importes de la derrama de una comunidad pasarán a formar parte de la lista de morosos, perdiendo derechos fundamentales, como el voto en la junta de propietarios. Si el implicado persiste en su deuda, la comunidad podría poner en marcha un procedimiento monitorio. A grandes rasgos, esto supondría un trámite judicial entre el deudor y la comunidad. Si el deudor gana, se cancela su deuda. Si pierde, deberá afrontar el pago de los costes del proceso (abogados, procuradores) más la deuda. Si el pago no se produce, la justicia podría tomar medidas como el embargo de los bienes.

En algunos casos, el propietario no está obligado a pagar las derramas de comunidad en los siguientes casos:

1. Si el fin de las mejoras no es la conservación, seguridad y accesibilidad del edificio y el pago excede las tres mensualidades de gastos comunes, entonces el propietario no está obligado a pagar dicha derrama, siempre que hayan votado en contra. Sin embargo, para hacer uso de estas mejoras más adelante, sí que deberán satisfacerla.
2. En el caso de la instalación de telecomunicaciones y energías renovables, que requieren solamente una mayoría de un tercio; los disidentes podrán negarse. Sin embargo, si desean usar dichos servicios, sí deberán abonar la cuota más adelante.
3. Cuando un acuerdo sea impugnable (recurrible).

¿Cómo se contabilizan?

La Ley de Propiedad Horizontal no especifica qué campos comprenden exactamente los gastos imprevistos. Sin embargo, te podemos adelantar cuáles suelen ser estos conceptos: reparación de tuberías, de fachadas, reparación o recambio del ascensor… Sin embargo, puede haber casos aplicados en mejoras que no sean urgentes o imprevistas

¿Cómo afecta la derrama a la renta?

Las derramas deben declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), aunque dependerá del tipo de obra al que nos refiramos:

1. - Conservación: entran en esta categoría la reparación de averías o mantenimientos (pintado, limpieza…) y sustitución de elementos deteriorados (reforma de fachada, cubierta, mejora de un ascensor. Pueden deducirse cuando se realice el pago y se disponga de la factura correspondiente. Si una derrama es de 2021, pero las obras se realizaron en 2022, no podrá deducirse nada hasta declarar el IRPF de 2022.
2. - Mejora: deben aumentar la habitabilidad o la vida útil del inmueble (consolidar la estructura). No podrán deducirse como gasto, sino como inversión. Su coste puede amortizarse cuando las otras finalicen.

Modelo de carta de derrama de comunidad

En la página web Consulta tu derecho, se encuentran ejemplos de cómo realizar una derrama.

Ahora que ya sabes los detalles y aspectos legales acerca de las derramas en una comunidad, entra en el blog de Houselly obtén más detalles del mercado inmobiliario.