¿Cuál es el valor real de una vivienda? Diferentes métodos para calcularlo

El valor real de un inmueble

Cuando alguien pone en venta su casa, la primera pregunta que surge es esta: ¿qué precio voy a poner a mi piso? Y no menos importante: ¿cómo saber cuál es el valor real de mi casa? No el que yo quiero poner, sino el que un tercero está dispuesto a pagar... ¿Y cuál es el precio justo?

Lo importante es saber que existen varias opciones y fórmulas para valorar un inmueble. Además de que el valor de la tasación también varía en función de elementos como los años del inmueble. 

¿Cómo saber el valor real de una vivienda?

La vivienda puede tener diferentes tasaciones según el objetivo que tengan. Es muy común que el valor que alcanza el inmueble para la venta y el que se fija en el contrato de compraventa para pedir una hipoteca sea diferente.

En este sentido se diferencian dos valores principales:

• Precio de mercado.
• Valor hipotecario.

Existen otras formas de valorar una casa, pero estos son los dos que nos interesan a la hora de ponerle un precio de venta.

Valor de mercado de un inmueble

El valor de mercado de una vivienda, también conocido como valor venal, es el que un tercero esté dispuesto a pagar por ella.

La normativa que regula la tasación de viviendas es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre "normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras" y establece lo siguiente:

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM): es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Valor hipotecario de una vivienda

El valor hipotecario, o tasación hipotecaria, también está regulado por la norma mencionada previamente, y es el tipo de tasación de una vivienda que suelen realizar los bancos. Se trata del valor que un profesional otorga a un inmueble, eliminando cualquier "elemento especulativo" de la casa. Es decir, le pondrá un precio "justo" a la casa.

La Ley establece que:

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH): es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Otros valores de tasación de un inmueble

Otros métodos de tasación relevantes son:

• El valor fiscal: este se refiere al método que emplea Hacienda para el pago de los impuestos que se deriven de dicho inmueble.
• El valor catastral: lo decide cada municipio en función de diferentes factores como la ubicación de la vivienda. Cabe destacar que este valor no suele superar el precio de mercado. Además, es un dato protegido por lo que solo se muestra al dueño del inmueble. Se tiene en cuenta a la hora de pagar los impuestos municipales como el IBI.
• El valor del suelo: se trata del precio que tiene el suelo de la finca, la materia prima utilizada en construcción. Cualquier inmueble construido tiene valor de suelo, aunque no quede espacio libre por construir.

¿Cómo ponerle un precio de mercado justo a una casa?

Como ya hemos visto, no es lo mismo si queremos calcular el valor de mercado de un inmueble, el valor hipotecario o el valor fiscal.

Para calcular el valor de mercado no necesitamos un profesional que realice la "tasación". Aun así, necesitamos una estimación para poder poner el precio de venta de la casa.

En muchos casos este "precio" lo ponen las inmobiliarias, pero también contamos con muchas herramientas online que nos pueden ofrecer el valor de mercado del inmueble.

En Housell puedes realizar esta valoración de forma gratuita y en unos segundos. Nuestra plataforma te devuelve el valor (máximo y mínimo) de la vivienda, el precio de alquiler, ubicación, un listado de viviendas similares y estadísticas de la zona. 

¿Que tiene en cuenta la herramienta de tasación de Housell?

• Valor catastral y localización del inmueble: la cantidad varía de una provincia española a otra. Las provincias con mayor demanda tienen los precios más altos.
• Indicador PER (Price Earnings Ratio): relaciona el precio de las casas con su alquiler y está directamente vinculado a la rentabilidad que produce su arrendamiento.
• Precio de inmuebles similares en la zona: seleccionamos 25 inmuebles de la misma tipología ubicados a menos de 700 metros y con una superficie similar (+/- 30%).
• Todos los servicios alrededor del inmueble: desde la cantidad y calidad de los servicios cercanos hasta los futuros planes urbanísticos que se traduzcan en una mayor calidad de vida.

¿Cómo calcular el valor hipotecario de una casa?

En este caso es necesario un documento oficial, llamado tasación hipotecaria, realizado por un profesional acreditado. Generalmente este cálculo lo hace un arquitecto técnico o un ingeniero.

Este método tiene en cuenta seis compraventas de propiedades comparables. Además se tienen en cuenta otros elementos, como la evolución de los precios de mercado, la antigüedad de la vivienda, las reformas efectuadas, la eficiencia energética, la distribución o los servicios del edificio.

¿Cuál es la mejor forma de valoración para una casa?

Si lo que te interesa es vender, mediante la calculadora de Housell puedes obtener una estimación muy precisa del precio que debes ponerle. Además, si contratas el servicio Housell nuestros asesores te guiarán en todo el proceso.  También podrás ver casas para comprar y revisar tus anuncios para vender con nuestra app de compra y venta de viviendas.

Si, por el contrario, te interesa comprar y necesitas una hipoteca, será el banco quien proceda con la tasación.

Asimismo, si la tasación del banco o la tasación fiscal y catastral (las que determinan los impuestos que tienes que pagar) no te parecen justas, puedes contratar a un tasador profesional para que realice una contra-tasación y conseguir el resultado que más te beneficia.