Vender una casa con hipoteca, ¿se puede?

Motivos por los que vender una casa hipotecada

Ten en cuenta que en España se han concedido muchas hipotecas a largo plazo: veinte, treinta y hasta cuarenta años. En periodos tan dilatados de tiempo hay tantas situaciones por las que alguien se puede ver obligado a vender una casa. Algunos motivos que fuerzan la venta de una casa hipotecada son:

• Cambio de trabajo y/o municipio de residencia.
• Herencia de una casa cuya hipoteca no puedes pagar.
• Divorcio en el que una parte vende su mitad a la ex-pareja.
• Nacimiento de hijos que obliga a cambiar a una casa más grande.

Lejos de ahuyentar a los comparadores, las casas hipotecadas son vistas como una oportunidad. Esto se debe a que, en general, son más baratas que las viviendas nuevas y que otras viviendas de segunda mano libres de cargas. En este artículo te explicamos los pasos para vender una casa hipotecada para que dejes de darle vueltas y pases a la acción.

¿Cómo vender una casa con hipoteca?

No solo se puede vender una casa hipotecada por el banco, sino que hay tres formas diferentes de hacerlo:

• Vender la casa y cancelar la hipoteca.
• Subrogar la hipoteca al comprador.
• Solicitar una hipoteca puente.

A continuación, te explicamos cómo se vende una casa hipotecada para que elijas la forma que mejor se adapta a tus circunstancias.

Cómo vender una casa y cancelar la hipoteca

Vender una casa y cancelar la hipoteca es la práctica más habitual y sencilla. En este sentido existen dos opciones:

• Vender la casa hipotecada a un precio superior de lo que queda por pagar de hipoteca.
• Vender la casa hipotecada a un precio inferior de lo que queda por pagar de hipoteca.

 

Cancelar la hipoteca al vender la casa por un precio superior

 

Este es el mejor panorama que puede darse, ya que te permite cancelar la hipoteca justo en el momento en el que el comprador firme la escritura ante notario. Para ello debes:

1. Ir a tu entidad bancaria y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente.
2. Antes de realizar la firma del contrato de compraventa, el notario y un representante del banco revisarán que todos los documentos estén en regla. Entre ellos el Certificado de Deuda pendiente, que es indispensable presentar si una casa está hipotecada.
3. Cuando el comprador te entregue el cheque, deberás acudir al banco e ingresar el importe necesario para liquidar la deuda hipotecaria pendiente. En algunos casos los contratos hipotecarios incluyen una cláusula de cancelación. Si es tu caso, también tendrás que comisión por cancelación de la hipoteca .

La cantidad que sobre después de ese pago es la conocida ganancia patrimonial, que te quedarás por la venta. Este dinero está sujeto a todos los impuestos involucrados en vender una casa.

Por su parte, el comprador tiene la obligación de acudir al Registro de la Propiedad para aportar el documento que acredita que se ha cancelado la deuda.

 

Cancelar la hipoteca al vender la casa por un precio inferior

 

Si tu deuda con el banco es demasiado elevada o el mercado inmobiliario en el momento de la venta no te permite vender tu casa hipotecada al precio que te gustaría, se dará el caso de que vendas por un precio inferior a lo que te queda por pagar de hipoteca. Aun así, podrás cancelar la hipoteca, aunque en unas condiciones menos favorables que en el caso anterior:

1. De nuevo, debes acudir a tu entidad bancaria y solicitar el Certificado de Deuda Pendiente y presentarlo en la firma del contrato de compraventa.
2. Cuando el comprador te entregue el cheque, tendrás que destinarlo íntegramente a cubrir parte de la deuda hipotecaria pendiente.
3. La deuda que aún quede pendiente ya no se considerará hipotecaria, sino un nuevo préstamo bancario. Este tendrá sus propias condiciones y cláusulas, diferentes a los de una hipoteca.
4. Cabe destacar que probablemente también debas pagar la comisión por cancelación de la hipoteca y la comisión de apertura de un préstamo personal.

Si no te interesa vender tu casa hipotecada en estas condiciones deberías valorar si te sale más a cuenta esperar a que tu vivienda se revalorice. Si no te queda más remedio que vender a un precio inferior de lo que te queda de deuda y ninguna de estas dos opciones te convence, quizá lo haga la siguiente forma de vender una casa con hipoteca pendiente.

 

¿Cómo subrogar una hipoteca al comprador?

 

A la hora de vender una casa con hipoteca, cabe la posibilidad de que el comprador asuma esa deuda al adquirir el inmueble. A este concepto se le llama subrogar una hipoteca. El trámite consiste en:

1. Acudir al banco con el comprador del inmueble y solicitar la hipoteca subrogada.
2. El banco iniciará un estudio del perfil del comprador y pedirá credenciales suficientes para garantizar que esta persona podrá hacerse cargo de la hipoteca. Esto se realiza para evitar fraudes de insolvencia. En general suele ser el vendedor quien se encarga de pagar el estudio, la tramitación y, si la hay, la comisión de subrogación.
3. Si el banco da el visto bueno, ambas partes firmarán un documento para cambiar el nombre del titular de la hipoteca.
4. A partir de ese momento será responsabilidad del comprador realizar el pago de cada cuota, cubrir pagos atrasados (si los hay y se acuerda así previamente) y asumir las condiciones de la hipoteca actual.

 

Ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca

 

Comprar una casa con hipoteca subrogada tiene ventajas tanto para el comprador como para el vendedor:

• Este tipo de casas se suelen vender a un precio bajo, lo que atrae a muchos compradores.
• Como no se tiene que solicitar una hipoteca nueva para adquirirla casa, se ahorran los gastos de comisión de apertura.
• Tú consigues vender una casa hipotecada y, además, te ahorras pagar la comisión bancaria por cancelación de la hipoteca, en caso de que esta comisión figurara en tu contrato hipotecario.

En cuanto a las desventajas de subrogar una hipoteca:

• No puedes escoger la entidad bancaria con la que realizar la subrogación.
• El comprador no podrá negociar las condiciones de la hipoteca anterior, incluso si tiene cláusulas abusivas.
• No se pueden reclamar los gastos de la subrogación.

Qué pasa si el banco no aprueba la subrogación o no se pronuncia al respecto

 

Si el banco no aprueba el perfil del comprador o no da una respuesta, se puede seguir adelante con el contrato de compraventa salvo que exista una cláusula en la hipoteca que lo impida explícitamente. Lo que sucederá es que podrás hacer un contrato de deuda con el comprador, quién te pagará mensualmente la cuota de la hipoteca. Sin embargo, este escenario supone algunos riesgos:

• Si el comprador deja de pagarte la deuda que ha asumido contigo, el banco irá contra ti al no recibir la mensualidad de la hipoteca.
• En ese caso, tú tendrás que litigar con el comprador para que te pague y con el banco para salvar tus intereses.

Aunque es un caso que rara vez se da, desde Housell desaconsejamos completamente subrogar una hipoteca sin la aprobación del banco, ya que puede suponer un verdadero problema.

Cómo solicitar una hipoteca puente para vender una casa

Entre las formas de vender una casa hipotecada, la más desconocida y, por tanto, la menos habitual es solicitar una hipoteca puente a tu entidad bancaria.

Esta es la opción ideal cuando necesitas comprar una casa urgentemente o reinvertir en vivienda, pero todavía no has conseguido vender la que tienes ahora. Por ejemplo:

1. Tienes una casa hipotecada con una cuota de 800€ al mes. La tienes a la venta desde hace 5 meses, pero aún no has conseguido venderla.
2. Por alguna obligación como cambiar de trabajo te ves obligado a comprar una casa nueva.
3. Para esta casa se te otorga una hipoteca con una cuota de 1.000€ al mes. Sin embargo, para que no tengas que pagar 2 cuotas a la vez (1.800€ en total), el banco te ofrece la posibilidad de pagar una cuota inferior a la suma de ambas (por ejemplo, de 1.300€), esto a lo que se llama hipoteca puente.
4. A cambio de esta facilidad, te comprometes a vender la casa anterior en un plazo determinado, que puede ir desde los seis meses a los cinco años, según las condiciones que fije tu banco.
5. Cuando vendas tu piso antiguo, se cancelarán la antigua hipoteca y la hipoteca puente. A partir de ese momento pagarás la hipoteca de la casa que compraste (la de 1.000€ al mes).

Si para vender tu casa con hipoteca te decantas por la hipoteca puente, has de calcular bien si podrás afrontar el pago unificado durante el tiempo que te cueste vender tu anterior vivienda. Ten en cuenta que será un importe superior al que pagabas antes y que nunca se sabe cuánto se va a dilatar el proceso de venta.

Se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca

A la hora de decidir qué forma de vender una casa hipotecada te interesa más, será imprescindible que compruebes cuánto te queda por pagar de hipoteca, a qué precio puedes vender la vivienda y el estado del mercado inmobiliario en ese momento. Sin embargo, hagas lo que hagas, hazlo con cautela: revisa todas las cláusulas y no firmes nada sin antes consultar con un profesional que te asegure que la transacción te beneficia.

Recuerda que nuestro equipo de profesionales del sector inmobiliario está a tu disposición para asesorarte y acompañarte durante todo el proceso de la venta de tu casa hipotecada. Desde Housell te lo ponemos fácil, sin exigirte exclusividad, te ayudamos a vender tu casa. Llámanos al 900 622 160 o descarga nuestra app de compra y venta de viviendas, y te asesoraremos personalmente. También puedes consultar nuestra web e informarte más sobre cómo vender tu piso o casa.