Capitulaciones matrimoniales: lo que necesitas saber para vender un piso

¿Qué son las capitulaciones matrimoniales y cómo afectan a la venta de un piso?

En España existen dos regímenes matrimoniales regulados en el derecho de familia:

• Régimen de gananciales (los bienes de la pareja son compartidos).
• Régimen de separación de bienes.

Por defecto, el régimen que se aplica en España a los matrimonios es el de gananciales (salvo en Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, País Vasco y Aragón, donde rige el régimen de separación de bienes).

A través de las capitulaciones matrimoniales se realiza un contrato ante notario que permite modificar el régimen matrimonial. Generalmente se utiliza para cambiar el régimen de gananciales al de separación de bienes. Esto significa que a cada cónyuge le pertenecen de forma independiente:

• Los bienes obtenidos después del matrimonio.
• Los bienes privativos, (adquiridos antes del matrimonio, por donación o por herencia).

¿Tiene ventajas el régimen de separación de bienes?

Las ventajas de estar casado en régimen de separación de bienes son:

1. Cada cónyuge puede disponer de sus bienes libremente, sin necesitar el permiso de su pareja.
2. Esto facilita las cosas a la hora de la dividir el patrimonio en caso de divorcio.
3. Si alguno de los cónyuges tiene deudas, no se pone en peligro el patrimonio familiar, sólo el patrimonio de la persona endeudada.

Vender un piso en régimen de separación de bienes

Gracias a la separación de bienes es muy sencillo dividir el patrimonio familiar entre las dos partes. Por tanto, una vez se tramita la titularidad de la vivienda, se puede poner la casa a la venta.

Para ilustrarlo mejor, vamos a revisar dos casos reales de venta de casa bajo régimen de separación de bienes:

Ejemplo: Vender una casa comprada por uno de los cónyuges

Si uno de los dos compró la casa antes del ‘sí quiero’, tras la ruptura seguirá siendo el dueño legal del inmueble.

No obstante, que la vivienda pertenezca a uno de los cónyuges no significa que al separarse la vaya a recuperar inmediatamente.

El Código Civil lo recoge de la siguiente manera:

“No habiendo hijos, podrá acordarse que el uso de tales bienes, por el tiempo que prudencialmente se fije, corresponda al cónyuge no titular, siempre que atendidas las circunstancias, lo hicieran aconsejable y su interés fuera el más necesitado de protección. Para disponer de la vivienda y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial”.

Es el caso, por ejemplo, de un matrimonio en el que la mujer nunca trabajó. En esta situación, para vender la vivienda habrá que esperar al consentimiento de ambas partes o a la autorización judicial.

Ejemplo: Vender una casa comprada por los dos cónyuges

1. Vender la casa:

Si la casa está pagada y no hay una hipoteca, una buena opción es venderla y repartirse el dinero. Si hay una hipoteca, se vende la casa, se cancela la hipoteca y se reparten los beneficios.

El problema surge cuando hay una hipoteca y el dinero obtenido por la venta del inmueble no es suficiente para cancelar la deuda con el banco. Una de las opciones de la pareja es intentar negociar con el banco una dación en pago. Entregar a la entidad las llaves de la casa a cambio de cancelar la hipoteca.

 
2. Una de las partes se queda con la vivienda:

Otra opción es que uno de los dos compre al otro su parte de la vivienda. Si no hay hipoteca, deberá abonar el importe correspondiente a la otra pareja.

Cuando hay hipoteca y se decide que uno de los cónyuges se quede con el inmueble hay que:

1. Comprobar el valor de mercado de la vivienda y restar la cuantía que quede por abonar de la hipoteca.
2. El miembro de la pareja que se queda con el inmueble asume lo que queda de hipoteca y la cuantía que le pudiera corresponder al otro cónyuge.
3. En estos casos es fundamental la aprobación previa del banco que permita al cónyuge que se adjudica el inmueble asumir el pago del préstamo hipotecario.

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