¿Es posible vender tu casa y seguir viviendo en ella? La nuda propiedad y el usufructo

Imagina que estás pasando por una situación económica complicada, tienes un piso y quieres ponerlo a la venta. Sin embargo, al mismo tiempo no quieres dejar de vivir en tu casa. Quizá te suene extraño, pero puedes vender tu casa y seguir viviendo en ella. Cuando adquieres una casa, sueles obtener el dominio completo sobre la vivienda, compuesto por la nuda propiedad y el usufructo vitalicio. En este artículo te explicamos qué son estos dos conceptos.

La nuda propiedad y el usufructo

La nuda propiedad se refiere a la propiedad de la vivienda, es decir a quién es el dueño efectivo de ésta. Sin embargo, el usufructo explica el derecho real de esta casa, es decir la persona que puede vivir en ella. Ambas se pueden comprar y vender y tienen sus peculiaridades:

• Vender la nuda propiedad y quedarse con el usufructo: suele ser una fórmula empleada por personas mayores que no tienen herederos y no tienen demasiados recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda (generalmente vitalicio) y reciben una compensación económica, en un solo pago o mediante una renta vitalicia.

De esta forma, el comprador obtiene la propiedad del piso, pero sus derechos son muy limitados, ya que no podrá usarlo hasta que no se extinga el usufructo, ya sea por su venta, por la muerte del usufructuario o por la extinción del contrato. Es lo que ocurre en algunas hipotecas inversas, especialmente en herencias.

Comprar la nuda propiedad (inquilino vitalicio)

En este caso, el comprador adquiere solamente la nuda propiedad, pero no así el usufructo. Este queda para el inquilino mientras dure su vida. Imaginemos el caso anterior, pero al contrario. Un joven de 30 años compra a una señora de 70 la nuda propiedad. La señora podrá seguir viviendo en la vivienda hasta que muera. En ese momento, el joven adquiere el dominio completo sobre la vivienda.

Hay diferentes formas de realizar este proceso:

• Compra en un único pago: no sale precisamente gratis y depende de factores como la edad de la persona que vaya a ostentar el usufructo y varía entre el 20 y el 60 por ciento del valor de la vivienda. Se trata de un trámite sencillo, pero deberás tener el efectivo disponible en tu cuenta bancaria.
• Renta inmobiliaria vitalicia: el comprador del piso pagará un dinero a la persona que vende cada mes durante toda la vida. De esta forma, cuando el vendedor fallezca, la casa pasará a ser suya (tendrá el pleno dominio). Como ya hemos visto anteriormente, se trata de una opción elegida por las personas mayores.
• Sale & lease back inmobiliario: esta última opción no solamente afecta a la nuda propiedad, sino la propiedad total. El dueño de una vivienda se la vende a un inversor, con el compromiso de convertirse en arrendatario en unas condiciones estipuladas anteriormente por contrato entre ambas partes. Puede existir opción de compra en el arrendamiento, por lo que se trata de un proceso reversible.

Imagina que una familia planea comprar una casa, pero para ello necesita venderla y conseguir algunos fondos. De todas formas, tiene dudas y prefiere asegurarse una opción de compra. Por tanto, ejecuta la operación y firma un alquiler por un año. Si esta familia encuentra una nueva casa, ahí acaba todo. ¿Pero y si se arrepiente y quiere recuperar la vivienda? Pues puede hacerlo mediante la opción de compra.

Ventajas y desventajas

En el caso de lo que se llama ‘casa con bicho' de forma coloquial, el importe es su principal ventaja. Como ya hemos visto, la rebaja puede ser cuantiosa si se paga al contado y también habrá un descuento frente a una vivienda libre. Sin embargo, la casa no se podrá utilizar hasta el fallecimiento de quien la habita.

Además, la compra de la nuda propiedad implica el pago de algunos impuestos (IBI, gastos de comunidad y la mayoría de los gastos asociados a la compra-venta). Por su parte, el vendedor deberá pagar la Plusvalía Municipal, aunque no tributará en el IRPF si vende la vivienda habitual (si lo hará en caso contrario).

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