¿Es posible vender una casa con inquilino?

Imagina que quieres vender una vivienda que tienes alquilada. Buenas noticias para ti, porque es una posibilidad que está contemplada por ley. Sin embargo, más allá de esto, debes saber que tu inquilino tiene unos determinados derechos. ¿Quieres saber más acerca de esta posibilidad? Sigue leyendo, porque en Housell te explicamos todos los detalles para que afrontes esta operación con seguridad.

En materia legal, la venta de una propiedad en alquiler se regula mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual otorga siempre una serie de derechos al inquilino:

• Contrato: por naturaleza, es de obligado cumplimiento. Según el marco legal, su duración puede ser lo que acuerden ambas partes. A partir del 6 de marzo de 2019, la norma amplió los plazos de duración mínima de tres a cinco años. Esto no implica que no se pueda vender. Sin embargo, durante todo ese tiempo, el inquilino podrá seguir estando en el inmueble sin poder ser desalojado hasta que expire el contrato.

Existe una excepción: que el arrendador necesite esa casa para residir con su familia. En ese caso, se lo deberá comunicar al arrendatario con cuatro meses de margen. Desde ese momento, tiene tres meses para ocupar la vivienda. Si en ese plazo, el dueño o su familia no ocupan el domicilio, el inquilino renueva automáticamente por tres años o bien, tiene derecho a una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato.

¿Y qué pasa si el piso se vende con inquilino? A diferencia de lo que ocurría anteriormente, el contrato no se rompe. Lo que ocurre es que el nuevo propietario reemplaza al anterior hasta que venza el contrato.

Los derechos de tanteo y retracto

Además de todo lo anterior, el inquilino cuenta con dos derechos de adquisición preferente. Esto es, tiene derecho a comprar la vivienda en primer lugar y en las mismas condiciones ofrecidas al resto de compradores:

• Derecho de tanteo: se activa cuando el propietario quiera vender su inmueble arrendado. En ese momento, debe informar al arrendatario sobre esta inminente operación, incluyendo además las condiciones por las que piensa llevarlo a cabo. Como casero, debes informar a tu alquilado y éste será el primero en la lista, en igualdad de precio y condiciones de pago. A partir de ahí, el inquilino tiene 30 días de plazo para ejercitar su derecho.
• Derecho de retracto: si el vendedor no comunica su intención de venta al inquilino, éste tiene treinta días para anular la compraventa y adquirir el inmueble por el mismo precio y financiación de pago. En otras palabras, si vendes la vivienda a un tercero sin avisar a tu inquilino (tanteo), éste puede revertir el proceso y tú no podrás hacer nada. Avisa siempre para evitar sobresaltos.

Ambos derechos son correlativos. El primero en aplicarse será el de tanteo, pero si éste no ha podido ejecutarse, entrará en escena el de retracto.

Consejos para evitar situaciones complejas

Para evitar conflictos legales, debes saber que hay dos acuerdos bastante frecuentes entre las diferentes partes:

• Pacto entre el inquilino y el comprador: se trata de una fórmula habitual que asegura que el primero permanecerá en la casa hasta el fin del contrato. Suele ser la opción preferida por los inversores de ‘ladrillo’. El comprador puede sacar un buen rédito por el alquiler, mientras el inquilino se asegura un techo durante el tiempo que dure el contrato.
• Acuerdo entre el propietario y el inquilino: en este caso, el propietario informa al inquilino y le comunica todas sus intenciones de forma clara y abierta. Se caracteriza por una colaboración estrecha del inquilino, que autorizará las visitas al piso de los potenciales compradores.

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