Subrogación de hipoteca: qué es y gastos

Los préstamos hipotecarios son un instrumento muy frecuente en las vidas de millones de personas. ¿Quién no ha pagado o está pagando una hipoteca? Sin embargo, estas no son inflexibles y sus condiciones pueden modificarse a mejor con el paso del tiempo. Una de las opciones para ejecutar este proceso es la subrogación de la hipoteca. Si quieres saber en qué consiste y qué tipos existen; sigue leyendo Housell y aclararemos todas tus dudas.

¿Qué es la subrogación de una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca implica que el deudor o la entidad financiera (acreedora) de un préstamo hipotecario pueden ser modificadas en el transcurso de su duración. Además, también es posible cambiar diferentes condiciones: el tipo de interés (fijo o variable), las comisiones, revisar algunas cláusulas abusivas o modificar el periodo de pago. Como cliente, tienes la posibilidad de ahorrar dinero y mejorar tus condiciones. Eso sí, para sacar el mayor partido posible, asegúrate de leer bien las condiciones que cada entidad financiera te ofrece.

Pasos a seguir

Si quieres realizar una subrogación, el camino requiere paciencia:

1. Estudia el mercado: ojea las condiciones de los diferentes bancos y sus hipotecas, con el fin de tratar de conocer las mejores condiciones. Para ello, tendremos que comparar y negociar con diversas entidades. El objetivo es que nos realicen la mejor oferta posible.
2. Una vez tengamos la oferta, presentarla a nuestro banco. Es muy posible que nuestro banco actual nos haga una contraoferta para no perdernos como clientes.
3. A partir de ahí, debemos elegir la oferta o contraoferta que más nos convenga.
4. El último paso será formalizar la subrogación de la hipoteca. Tendremos que elaborar una escritura y asumir los gastos derivados de este trámite.

Ahora bien, completar este proceso requiere de una serie de condiciones:

1. Situación personal que sirva de aval: trabajo fijo, pocas deudas y un buen sueldo.
2. El capital pendiente no debería superar el 80% del valor de la vivienda. Resulta muy difícil que un banco acepte esta hipoteca.
3. 12 o 24 mensualidades de cuotas de la hipoteca. Esto demuestra la capacidad de pago.
4. Para demostrar que cumplimos todas estas condiciones, el banco pedirá pruebas de identidad, información económica (salario, declaración de la renta…) o financiera (historial crediticio).

¿Qué tipos de subrogación existen?

Subrogación de deudor

Ocurre cuando sustituimos al titular de la hipoteca por otra persona. Emplear esta opción es habitual cuando adquirimos una vivienda hipotecada y asumimos así la titularidad del préstamo, hasta anteriormente del vendedor.

Subrogación de acreedor

En este caso, transferimos el préstamo hipotecario de un banco a otro. Puedes usar esta vía si quieres cambiar una hipoteca fija a variable, modificar su duración, sus comisiones o revisar ciertas condiciones (cláusulas techo, suelo). Es útil tener en cuenta el euríbor o el contexto económico para tomar mejores decisiones.

¿Qué gastos conlleva?

Este proceso acarrea una serie de costes. La nueva ley hipotecaria determina los desembolsos que debe asumir el banco y los que debe asumir el cliente en situaciones de subrogación de hipoteca:

1. Los gastos de notaría, registro y gestoría deben ser asumidos por la entidad bancaria
2. El cliente tendrá que hacer frente a la tasación de vivienda (200-500 euros), la comisión de apertura y la comisión por subrogación (se sitúa entre el 0 y el 2%).

Subrogación de una hipoteca en la compraventa de un inmueble

En este caso, estamos ante una operación de compraventa con una carga pendiente. De esta forma, el comprador transfiere la responsabilidad de la hipoteca al vendedor. Por ello, el comprador se hace cargo de este préstamo y ejecuta una subrogación del deudor. Según datos del INE, se produjeron 430 procesos de este tipo en el mes de mayo de 2022.

¿Hay diferencias entre subrogar una hipoteca fija o variable?

La principal diferencia entre ambas se sitúa en la comisión de subrogación:

1. En el caso de que quieras mejorar las condiciones de tu hipoteca, la comisión depende de varios factores:

Hipoteca fija

1. Si se ha firmado antes del 27 de abril de 2003, la comisión es máxima del 1%
2. Si se ha firmado del 27 de abril de 2003 al 8 de diciembre de 2007, la comisión no puede superar el 0,5%.
3. Si se ha firmado del 9 de diciembre al 15 de mayo de 2019: 0,5% durante los primeros cinco años y 0,25% a partir del sexto año.
4. Si se ha firmado a partir del 16 de junio de 2019: 2% durante los dos primeros años y 1,5% a partir del undécimo.

Hipoteca fija variable

1. Antes del 27 de abril de 2003 se aplica un 1%
2. Antes del 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007 se aplica un 0,5%
3. Antes del 9 de diciembre de 2007 al 15 de mayo de 2019: durante los primeros años se aplica un 0,5%. Y a partir del sexto año: 0,25%
4. A partir del 16 de junio de 2019, se puede elegir con dos fórmulas. 0,25% durante los tres primeros años o 0,15% durante cinco años.

Si quieres cambiar de interés variable a fijo, el proceso es mucho más sencillo. Tu banco solo te podrá cobrar un 0,15% los tres primeros años. Después, nada.

Ahora que ya sabes qué son las subrogaciones de hipoteca, sus tipos y los gastos asociados, entra en Housell e infórmate más sobre el mercado inmobiliario.