¿Se puede obligar a un heredero a vender una vivienda?

Imagina que acabas de heredar una vivienda de algún familiar cercano, pero compartes la recompensa con tus dos hermanos. Dos de los tres queréis vender la vivienda para obtener liquidez. Sin embargo, uno de vuestros familiares no está de acuerdo con esta operación. Al principio es una discusión amistosa, pero el tema se pone serio. Él no quiere vender. La pregunta es si podríamos obligar a un heredero a vender. Sigue leyendo Housell y obtendrás toda la información.

La respuesta corta a la pregunta de si se puede obligar a un heredero a vender es que no. Legalmente no podemos obligar a un heredero a vender. Llegados a este punto, quizá te plantees el por qué llega esta situación. Pongamos un ejemplo práctico: residís en Zaragoza y recibís una herencia en la Costa Brava. Ya no usáis la vivienda y ,claro, tenéis que afrontar unos gastos (IBI, facturas…). Es comprensible que no quieras seguir pagando, así que decidís vender el piso. Por cualquier razón, vuestro otro familiar no quiere. ¿Cuáles son los siguientes pasos a solucionar?

De una conversación amistosa a la vía judicial

Un bien inmueble no es divisible, así que cada propietario puede realizar lo que prefiera por su parte. Lo primero que tienes que hacer es intentar hablar con esa parte. Agota todas las medidas e intenta la mediación por todos los medios. Solo si no lo consigues por todos los medios, tendrás que acudir a la vía judicial. El método es forzar una subasta pública. Esto ocurre mediante decisión de la autoridad competente. Según el Código Civil (título III): “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier momento que se divida”.

Si el proceso avanza, llegaremos a un procedimiento judicial para tasar judicialmente la vivienda y venderla por una subasta. Imaginemos que nuestra vivienda vale 200.000 euros. Los dos familiares que sí quieren vender podrían participar en la subasta, pero no así el que se niega (disidente). A partir de ahí, existen varias opciones:

1. Se vende la vivienda a uno de los herederos, que se queda con el 100% del total. Es importante reflejar estas situaciones en el contrato de la herencia con el fin de aclarar más las cosas. Para ello, podemos acudir a un bufete de abogados o a profesionales formados en esta competencia.
2. Se vende a un tercero: en este caso, los problemas se simplifican y la acción es más directa.

La vía judicial, al detalle

La subasta obliga a la venta de dicha vivienda, pero claro, el método tiene unos costes asociados. Para llevarlo a cabo, necesitaremos como mínimo a un abogado, un procurador y un perito judicial nombrado por el juzgado. El perito realiza la tasación, pero los copropietarios pueden rebatirla. En ese último caso, se verían obligados a contratar a un perito privado. Lo normal es que esto eleve los costes del total de la operación.

Una vez que se fije el precio, cualquiera puede pujar por el inmueble en cuestión. Quienes no sean herederos, tendrán que depositar una “fianza” equivalente al 30 por ciento del valor del inmueble. Los herederos no necesitan pagar nada: esto está pensado para darles una ventaja. Claro está que si un particular ofrece un mayor valor de lo que tú puedes permitirte, pues te quedarás sin la vivienda. Mucho cuidado con estos errores de cálculo, que te pueden salir bastante caros.

Si la puja de los copropietarios resulta ganadora, no tendrán que pagar la totalidad del precio ofrecido. A este precio, se le restará la parte proporcional que le corresponda según la escena. Cuando se haya abonado todo el capital, el comprador quedará como único propietario y es libre de hacer lo que desee (alquilarla, venderla…). A partir de ahí, ya solo quedaría repartir el importe proporcionalmente entre los propietarios y se acabaría todo.

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