Nueva ley hipotecaria 2018 ¿Qué cambia y cómo?

¿Cómo es la nueva Ley Hipotecaria de 2018?

Desde el pasado 16 de octubre no se para de hablar de la Ley Hipotecaria de 2018, cuando el Tribunal Supremo anunció que los bancos tendrían que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, días después se desdijo y afirmó de nuevo que eran los clientes quienes debían pagar dicho impuesto al firmar un préstamo hipotecario. La polémica estaba servida.

Los miles de clientes que se hubieran ahorrado el impuesto no estaban nada contentos. A su vez, algunos partidos políticos criticaron la incertidumbre que había provocado el Tribunal Supremo.

Por eso, el 8 de noviembre, el Gobierno aprobó un decreto ley por el que modificaba la norma que regula el IAJD. Poco después, se prometió que la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario sería aprobada lo antes posible.

Ante todo este revuelo, resulta difícil saber qué es lo que está pasando y cómo serán las hipotecas de ahora en adelante. Por esa razón, en este artículo te explicamos qué es la Ley Hipotecaria, los cambios que ha sufrido, qué gastos de hipoteca existen y qué consecuencias tendrán los recientes cambios.

Glosario de términos sobre la nueva Ley Hipotecaria

Antes de empezar a hablar sobre la Ley Hipotecaria, vamos a repasar algo de vocabulario para que puedas entender mejor todo el artículo.

• Carácter retroactivo: cuando una ley afecta a sucesos anteriores a su entrada en vigor.
• Hipoteca multidivisa: préstamo que permite el pago en otra divisa que no sea el euro (dólares, yenes, francos suizos...).
• Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD): es el impuesto por contratar un préstamo hipotecario, entre otros impuestos.
• Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP): impuesto por comprar o vender una vivienda.
• Interés legal del dinero: interés estándar que se aplica cuando hay retraso en un pago.
• Tipos de interés: es el porcentaje fijo o variable que se paga por recibir un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si el banco te da un préstamo de 1.000€ con un tipo de interés fijo del 3%, tendrás que devolverle 1.030€.
• Tipos de interés fijo y variable: mientras que el interés fijo no cambia en toda la hipoteca, el variable se regula según algún índice de referencia como el Euribor.
• Vencimiento anticipado: finalizar un contrato antes de la fecha inicialmente acordada.

Qué es la ley hipotecaria y porqué se cambia

La Ley Hipotecaria es la normativa que regula el mercado hipotecario de un país, es decir, los préstamos realizados por los bancos y entidades financieras. La nueva Ley Hipotecaria 2018 fue aprobada en 2017, pero aún no ha entrado en vigor ya que está paralizada en el Congreso.

El último cambio en la ley se hace porque en 2016 la Unión Europea pidió adaptar todas las leyes hipotecarias de los países miembros para:

• Mejorar la protección de los consumidores para que confíen de nuevo en la banca y así se concedan y contraten más préstamos.
• Hacer que el mercado sea más transparente, eficiente y competitivo.
• Acabar con las cláusulas abusivas de los bancos.

Sin embargo, España, Chipre, Portugal y Croacia no cambiaron la ley. Por eso España tiene un expediente abierto y se enfrenta a una multa de más de cien millones de euros por parte de la Unión Europea.

En definitiva, la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria 2018 está motivada por la polémica del Tribunal Supremo y porque pone fin a una demora de más de dos años.

¿Qué cambios hay en la nueva Ley Hipotecaria de 2018?

Los principales cambios que incluye la Ley Hipotecaria de 2018 respecto a la de 2012 son:

1. El contrato hipotecario será estándar.
2. El examen notarial será gratuito.
3. Los empleados no recibirán comisión por vender hipotecas.
4. La venta de la hipoteca no estará atada a otros productos.
5. El cambio de interés de variable a fijo no tendrá comisiones.
6. La cancelación anticipada no supondrá pagar más.
7. El cambio de banco no se podrá penalizar.
8. El cambio de divisa de referencia no se podrá penalizar.
9. Los retrasos en los pagos tendrán una penalización máxima.
10. La cláusula de vencimiento anticipado será menos abusiva.

1. Un contrato básico estándar

La nueva Ley Hipotecaria 2018 obligará a los bancos a utilizar un contrato estándar donde se expliquen todas las cláusulas de forma clara. En el contrato, el banco deberá indicarte todos los pagos que tendrás que hacer hasta que termine la hipoteca. Con esta medida se busca transparencia y claridad.

2. Examen notarial gratuito

Para garantizar que estás bien informado sobre todos los detalles de tu contrato hipotecario, tendrás un plazo de 7 días antes de formalizar la hipoteca para visitar al notario que elijas.

Con él podrás revisar el contrato hipotecario, preguntarle todas las dudas que quieras y, solo cuando lo tengas todo claro, firmar sabiendo lo que estás contratando.

El registrador de la propiedad también tendrá que llevar a cabo este procedimiento. Si él o el notario detectan cláusulas abusivas, no se autorizará la firma del contrato hipotecario.

3. Los empleados no serán bonificados por las hipotecas que vendan

Una de las razones de la crisis económica de la última década fue la concesión de hipotecas a personas que no podían permitirse pagar.

Esto se debía a que los empleados de los bancos cobraban una comisión por cada contrato de hipoteca que cerraban.

Para evitarlo, se tomarán las siguientes medidas:

• Los clientes pasarán un estudio exhaustivo para conocer su solvencia.
• Los trabajadores harán un examen para demostrar que saben lo que están vendiendo.
• En ningún caso se podrá recompensar a los trabajadores que vendan más o menos hipotecas.

De este modo, se pretende conceder menos hipotecas, pero de más calidad.

4. Limitación de la venta de productos vinculados

En los últimos años, para que el banco te concediese una hipoteca te obligaba a contratar otros productos relacionados como el seguro de hogar o el seguro de vida. A estos paquetes extra se les llama productos vinculados.

Con la nueva Ley Hipotecaria 2018, obligarte a contratar productos vinculados que no deseas será ilegal. Solo será posible si el banco puede demostrar que los productos vinculados son una gran ventaja para ti.

El banco sí podrá exigirte que tengas seguro de hogar (o daños) y de vida (o de protección de pagos o amortización). Sin embargo, podrás contratar estos servicios con la aseguradora que tú quieras, siempre y cuando ofrezca las prestaciones exigidas por el banco.

5. No se pagarán comisiones por cambiar de interés variable a interés fijo

Si decides pasar de una hipoteca de interés variable a una de interés fijo, el banco solo podrá cobrarte una penalización del 0,25% durante los primeros tres años de vigencia de tu contrato.

Es decir, si te cambias a una hipoteca a interés fijo del 3%, tendrá un interés de 3,25% durante tres años y volverá a 3% después.

Esta medida no es aplicable a los cambios de hipoteca fija a variable.

6. Se modificarán los recargos por una cancelación anticipada

Si contrataste una hipoteca de interés variable, podrás cancelarla anticipadamente durante los tres primeros años pagando un interés de cancelación al 0,50% de lo pagado hasta ese momento. Por ejemplo, si solicitaste un préstamo de 100.000€:

• Tienes que multiplicar el coste de tus mensualidades  (supongamos que son de 400€) por el número de meses que has pagado.
• En tres años serían 36 cuotas, habiendo pagado un total de 14.400€.
• Para poder cancelar la hipoteca deberás pagar el restante (85.600€) y una tasa del 0,5% de 14.400€ (720€). En total tendrás que pagar 86.320€.

Entre los tres y cinco primeros años, el pago máximo será del 0,25% de ese capital. A partir del quinto año se podrá cancelar anticipadamente sin tener que pagar recargos.

En las hipotecas fijas, la comisión será de un máximo del 4% del capital amortizado durante los diez primeros años y del 3% a partir de entonces.

7. No habrá penalizaciones por cambiar la hipoteca de banco

A partir del quinto año de hipoteca el banco no podrá penalizarte si decides cambiar tu hipoteca a otra entidad financiera que te ofrezca mejores condiciones.

8. No habrá penalizaciones por cambiar la divisa de referencia

Pese a que las hipotecas multidivisa se declararon inconstitucionales, la nueva Ley Hipotecaria observa su rehabilitación. Eso sí, siempre que haya suficiente transparencia en todo el proceso de contratación.

Si te interesa esta opción, podrás cambiar de divisa de referencia en cualquier momento sin que tu banco te penalice por ello.

9. Se establecerá una penalización máxima por retrasos en el pago

Hasta ahora, las penalizaciones por los retrasos en el pago de la mensualidad de la hipoteca no estaban reguladas. Por eso algunos bancos aplicaban intereses abusivos.

La nueva Ley Hipotecaria limita estas penalizaciones a un interés adicional máximo de tres veces el interés legal del dinero. Es decir, deberás sumarle el interés legal del dinero multiplicado por tres a la mensualidad que no has pagado. En 2018 es del 3% y en 2019 no se espera que cambie. Por tanto:

• Si te retrasas en la mensualidad, el banco podrá exigirte hasta un 9% (3% multiplicado por 3) más en intereses por dicha paga.
• Suponiendo que no pagaste una mensualidad de 100€, el banco te pedirá que pagues 109€.

Suponiendo que antes de que la ley entre en vigor te demoras en un pago y el banco te cobra una penalización del 40%, podrás reclamar el dinero que te han cobrado de más. Es decir:

• Sobre tu mensualidad del 100€, antes el banco te penalizaba al 40% y tenías que pagar 140€.
• A esos 140€ deberás restarle los 109€ y el banco tendrá que devolverte 31€.

10. Se suavizará la cláusula de vencimiento anticipado

Hasta ahora, si no pagabas tres cuotas mensuales seguidas, el banco podía aplicar el vencimiento anticipado de la hipoteca. Es decir, podían romper el contrato hipotecario, embargar tu casa e iniciar el proceso de desahucio.

Sin embargo, la nueva Ley Hipotecaria exigirá que el impago haya alcanzado el 2% de la hipoteca o hasta nueve cuotas durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Durante el resto de vida de hipoteca será posible al alcanzar el 4% o hasta doce cuotas de impago.

Es decir, si has solicitado una hipoteca de 100.000€ a 20 años (con una cuota mensual de 417€):

• Durante los 10 primeros años podrás demorarte hasta llegar a ese 2% (2.000€), lo que equivale a 5 mensualidades (2.085€).
• Si la mensualidad que tienes que pagar es menor y antes de 9 meses no supera el 2% de la hipoteca total, el banco podrá embargarte a partir del noveno mes de impago.
• A partir de los 10 años, podrás demorarte hasta el 4% (4.000€), lo que equivale a 10 mensualidades (4.170€).
• Si la mensualidad es inferior y antes de 12 meses no superas ese 4% de impago, el banco podrá embargarte a partir de ese mes.

Gastos de hipoteca con la nueva Ley Hipotecaria 2018 y quién los paga

Seguramente estés muy pendiente de los cambios que supone la nueva Ley Hipotecaria 2018 si ya tienes una hipoteca o si quieres pedirla próximamente. Pues bien, los gastos de constitución de hipoteca son:

Gastos de hipoteca que paga el banco:

• El impuesto IAJD (este es el pago que tanto revuelo ha causado ya que antes lo pagabas tú).
• El registro de la vivienda.
• La primera escritura.
• El arancel notarial.
• La gestión de la compraventa.

Gastos de hipoteca que pagas tú:

• La tasación de la casa.
• Las copias de las escrituras.
• El IVA, en caso de que la casa sea nueva.
• El Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, en caso de que sea una vivienda de segunda mano.

¿Cómo repercutirán los bancos los 2.000€ que pierden por hipoteca?

Nadie ha pasado por alto que si los bancos tienen que pagar el impuesto IAJD (unos 2.000€ por hipoteca), buscarán otras vías para compensar la pérdida.

Algunas opciones que barajan los bancos para que sigas pagando esos 2.000€ son:

• Una ligera subida de los tipos de interés que encarecerá las hipotecas en unos 2.100€. Este gasto se repartiría de forma igualada en todas las mensualidades.
• Cobrando un diferencial fijo durante los primeros años en una hipoteca de interés variable. Es decir, pagar los 2.000€ en intereses repartidos durante los primeros 24 o 36 meses de hipoteca.
• Incluyendo una comisión de apertura de hipoteca por valor de 2.000€.
• Encarecer productos vinculados, como el seguro de vivienda.

Consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria 2018

Todavía es pronto para saber las consecuencias que tendrá la nueva Ley Hipotecaria en el mercado. Sin embargo, las exigencias de la Unión Europea prometen más protección a los clientes, ya sean personas físicas o autónomos.

Aunque hay quienes prevén que estos cambios encarecerán las hipotecas, también es probable que la competitividad entre bancos consiga que esta subida no sea significativa. Es decir, que si un banco pone las hipotecas muy caras, otros aprovecharán para ofrecer hipotecas más baratas para que contrates con ellos.

Incluso es posible que las entidades financieras asuman algunos de los gastos de constitución de hipoteca, con el objetivo de desmarcarse de sus competidores.

Solo el tiempo dirá qué estrategias seguirán los bancos tras la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria 2018. Por el momento, se marca un cambio de rumbo necesario para terminar con las cláusulas abusivas y conseguir que los clientes recuperen la confianza en el sistema financiero nacional e internacional.

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