Un cambio de residencia o la urgencia por obtener liquidez son algunas de las razones que pueden hacer que te plantees vender un inmueble. Pero antes de que tomes esa decisión, es importante que tengas en cuenta todos los gastos de vender una casa, ya que hay muchos y muy complejos.
Por eso, en este artículo vamos a explicarte cuáles de estos gastos de una vivienda debes afrontar como vendedor y de cuáles estás exento, dependiendo de tus circunstancias. De este modo, te será más sencillo calcular cuánto cuesta vender una casa y ajustarás mejor el precio de venta de tu vivienda a tus expectativas y necesidades.
En suma, todos los posibles gastos de venta de vivienda son:
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Uno de los gastos de vender una casa que más dudas genera es el IRPF.
Para simplificar, si la vivienda ha permanecido más de un año en tu poder estás obligado a reflejar la venta de la casa en tu declaración de la renta. Deberás señalarlo dentro de tu base imponible del ahorro.
No obstante, solo pagarás el IRPF por esa venta si el precio de venta ha sido superior al de compra (ganancia patrimonial). En caso contrario, se considera pérdida patrimonial y quedas exento de pagar este impuesto.
Para saber si has obtenido beneficio con la venta de la casa (ganancia patrimonial) y tienes que pagar el IRPF correspondiente, has de calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de la transmisión.
En el valor de adquisición se calcula de la siguiente manera:
(+) El importe real de adquisición: si fue una compra, el importe será el que aparece en la escritura de la vivienda. En cambio, si la recibiste a través de una herencia o donación, será el valor declarado a efectos de sucesiones y donaciones.
(+) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el bien adquirido: en este coste se incluyen todas aquellas mejoras que suponen un aumento de la habitabilidad o de la vida útil del inmueble. Es el caso de:
Sin embargo, no se contabilizan los gastos propios de la conservación y reparación de la vivienda, como pueden ser la sustitución de los electrodomésticos, los cambios estéticos o la pintura de las paredes.
(+) Todos los gastos y tributos inherentes a la venta: los impuestos de Hacienda, los gastos de notaría, la comisión inmobiliaria exceptuando los intereses, etc.
(-) Amortizaciones fiscalmente deducibles: si la casa ha estado alquilada u otros supuestos.
Por tanto:
Valor de adquisición = Importe real de adquisición + Inversiones y mejoras efectuadas + Gastos y tributos de la venta - Amortizaciones fiscalmente deducibles
(+) El importe real de la transmisión: es decir, el declarado en la escritura de venta o el declarado en escritura a efectos de sucesiones y donaciones, según sea tu caso.
(-) Gastos y tributos inherentes a la operación de transmisión: la plusvalía municipal, los gastos de escritura, la comisión de la inmobiliaria, etc. excluidos los intereses que ya hayas satisfecho como vendedor.
Por tanto, el valor de transmisión equivale a:
Valor de transmisión = Importe real de transmisión - Gastos y tributos de la transmisión
Finalmente, solo queda hacer la siguiente resta:
Ganancia/pérdida patrimonial = Valor de adquisición - Valor de trasmisión
Si el resultado es positivo significa que has obtenido beneficio con la venta de tu vivienda. El porcentaje de IRPF que te toca pagar a Hacienda depende cuánto hayas ganado. Estos son los tres tramos que figuran en la renta de 2018:
Existen una serie de supuestos en los que estés exento de pagar el IRPF, aunque hayas obtenido ganancias con la venta de tu piso o casa. Esos supuestos son:
a) Reinversión en vivienda habitual: si inviertes en comprar otra vivienda, no pagarás el IRPF si cumples estos requisitos:
b) Mayores de 65 años: no tendrás que pagar IRPF por vender la vivienda habitual. Sin embargo, si la vivienda es propiedad de más de una persona y alguna de ellas es menor de 65 años, sí deberá tributar por la ganancia obtenida.
En el caso de que la propiedad que se transmite sea otro tipo de inmueble, como una plaza de garaje o una nave, solo se puede obtener la exención del 100% si se reinvierte la ganancia patrimonial en una renta vitalicia, siempre y cuando se haga en un plazo de seis meses desde la fecha de la transmisión y la cantidad máxima sea de 240.000€. Si no es así, el vendedor ha de tributar por la ganancia.
c) Dación en pago: Se trata de entregar una vivienda a cambio de saldar una deuda. Según la reforma fiscal que se aprobó en 2014, las ganancias obtenidas en estas circunstancias están exentas de tributar en el IRPF. Esto también se aplica a las ejecuciones hipotecarias.
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El coeficiente de abatimiento consiste en aplicar un porcentaje reductor a los gastos de IRPF al vender una casa. Cabe señalar que solo se aplica a viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994.
Para calcularlo hay que reducir la ganancia patrimonial un 11,11% por cada año de posesión de la vivienda desde antes del 31 de diciembre de 1994 hasta el 19 de enero de 2006. A partir del 20 de enero de 2006, se debe calcular la tributación sin reducción alguna.
Además, los coeficientes de abatimiento solo se aplican mientras que la venta no supere los 400.000€.
Si compramos una casa el 1 de enero de 1990 y lo vendemos el 1 de enero de 2019 por 100.000€, debemos calcular:
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Otro de los gastos de vender una casa es la plusvalía municipal. Se trata de un impuesto directo que grava el aumento de valor del suelo urbano debido a la transmisión de la propiedad. Esto puede deberse a:
Para calcular ese incremento real, el valor del suelo que se toma como referencia es:
Si no sabes cuál es el valor catastral de tu vivienda, puedes consultarlo en cualquier recibo anual de IBI.
Sobre el valor catastral, cada Ayuntamiento aplica un impuesto cuyos máximos y mínimos están fijados por ley y nunca pueden superar el 30%.
Solo quedan exentos de este pago aquellos que pierden su vivienda habitual por desahucio o dación en pago.
Puedes calcular el impuesto de plusvalía municipal desde aquí
Sin embargo, en los últimos tiempos, mientras los precios del mercado bajaban, los valores catastrales y los tipos impositivos de los Ayuntamientos han seguido subiendo. Por ello, en 2017, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional una serie de impuestos municipales, entre ellos la plusvalía municipal.
Aunque existe un proyecto de ley para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda con pérdidas, los Ayuntamientos continúan cobrándola. No obstante, tienes la posibilidad de reclamar su devolución a posteriori.
Cabe señalar que, aunque el valor catastral que se utiliza para calcular la plusvalía municipal se indica en el recibo anual del IBI, estos dos impuestos no son lo mismo.
El IBI es un impuesto que se cobra al propietario de una vivienda anualmente, mientras que la plusvalía municipal solo se cobra si la vivienda se vende, dona, hereda, etc.
Dado que el IBI también es un impuesto de carácter municipal, es uno de las tributaciones declaradas inconstitucionales por el Tribunal Supremo. A pesar de todo, los Ayuntamientos lo siguen cobrando ya que el proceso todavía se encuentra en proyecto de ley.
El plazo para abonar el impuesto de plusvalía municipal en el Ayuntamiento correspondiente es de treinta días hábiles desde la fecha de la escritura pública.
Aunque es posible negociar quién paga la plusvalía municipal, la ley marca que sea el vendedor quien lo haga en los casos de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano. Si se trata de una herencia o donación, la ley indica que sea el adquiriente el que pague la respectiva plusvalía municipal.
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A los gastos de venta de vivienda ya mencionados, deberás añadir el de la cancelación hipotecaria si aún estás pagando el préstamo que solicitaste para comprarla.
Si tu préstamo hipotecario es de interés variable la comisión será del 1% como máximo, salvo que firmaras unas condiciones diferentes en su momento y siempre y cuando no subrogues la cancelación del préstamo a otra entidad.
Independientemente de que tu préstamo hipotecario sea de interés fijo o variable, si lo formalizaste a partir del 9 de diciembre de 2007, el banco solo podrá cobrarte la compensación por desistimiento (salvo que firmaras otras condiciones).
La compensación por desistimiento será de:
En julio de 2018 entró en vigor la Nueva Ley Hipotecaria, que modifica las comisiones de cancelación anticipada para las hipotecas que se contraten a partir de esa fecha.
Las hipotecas de tipo variable tendrán una comisión de cancelación de:
Por su parte, las hipotecas de tipo fijo tendrán una comisión de cancelación de:
Además de pagar esta comisión al vender una casa, se aconseja llevar a cabo la cancelación registral.
Consiste en realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría. Esta escritura hay que llevarla al Registro de la Propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe de estos gastos de vender una casa es de 1.000 euros aproximadamente.
Si lo prefieres, también existe la opción de que la notaría o una gestoría realice la cancelación registral por ti. El coste de este servicio ronda entre los 200€ y los 400€, a lo que hay que sumar la propia cancelación (unos 1.000€).
En el caso de que se haya realizado la compra de la vivienda a través de una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que esté obligada a efectuar este trámite.
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Se puede negociar quién paga los gastos de otorgamiento de escritura pública, es decir, los gastos de la escritura matriz.
En la mayoría de ocasiones los paga íntegramente el comprador. Sin embargo, la ley establece que esta escritura la pague el vendedor y que el comprador se ocupe de la primera copia y de las posteriores a la venta.
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Para que la notaría dé el visto bueno al contrato de venta, es obligatorio que la casa disponga de su correspondiente certificado de eficiencia energética, tal y como establece el Real Decreto 235/2013, del 5 de abril.
En caso de no disponer de dicho certificado, es obligación del vendedor solicitarlo. El coste aproximado de este trámite es de 100€.
Si tienes pendiente el pago de mensualidades o derramas, deberás abonarlas antes de firmar la escritura.
En el momento de efectuar la venta, también necesitarás un certificado de estar al día en los gastos de comunidad. Este certificado lo solicita la notaría. Suele ser gratuito, aunque en ocasiones pueden cobrar unos 40€ por la gestión.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles afecta a quien sea propietario del inmueble a fecha de 1 de enero. No obstante, aunque vendas la casa a finales de año, no estás obligado a pagar el IBI ya que es un gasto que se repercute en el comprador.
Solo deberás pagarlo si vendes la casa el 1 de enero. Los días en adelante se cobrarán de forma porcentual al comprador sin recargos ni sanciones.
Igual que sucede con la plusvalía municipal, actualmente el IBI también se puede reclamar ya que es un impuesto municipal declarado inconstitucional.
Si vendes tu casa a través de una inmobiliaria tradicional, tendrás que pagar una comisión sobre el precio de venta. Esta comisión suele rondar entre el 5 y el 15% del precio de venta de la casa.
Sin embargo, en los últimos meses han nacido otros negocios inmobiliarios que en vez de cobrar comisiones establecen una cuota fija.
A continuación incluimos un ejemplo práctico de cómo calcular los gastos de vender una casa o piso.
Alguien compra una vivienda en el año 2000 en el municipio de Madrid por un importe de 120.000€. Solicita a su banco una hipoteca de 100.000€ para financiar dicha compra.
En 2018, le quedan por pagar 40.000€ de hipoteca, pero decide poner en venta la vivienda. Un comprador le ofrece 160.000€.
Teniendo en cuenta dichos factores, estos son los gastos de vender una casa:
El total de los gastos de vender una casa según este ejemplo práctico sería de 26.640€. Si reinvertimos en comprar otra vivienda para uso habitual, los gastos de vender una casa se quedarían en 18.240€.
Sin embargo, si el vendedor escogiera la cuota fija de Housell para vender su casa, solo tendría que sumar un coste de 1.995€ por el servicio. Por tanto, el total de los gastos de vender una casa se reduce a 12.635€.
Si además reinvertimos el dinero ganado en comprar una casa de residencia habitual y contamos con los servicios de Housell, los gastos de vender una casa se quedarían en 4.235€. Es decir, podemos llegar a ahorrar más de 20.000€.
En definitiva, aunque es un proceso minucioso y que requiere bastante trabajo, con toda esta información ya puedes calcular cuánto cuesta vender tu casa.
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