Consejos para padres que quieren vender su piso a sus hijos

En ocasiones, los padres desean vender su casa a sus hijos para que estos puedan disfrutar del patrimonio familiar. Aunque sea una opción legal, lo cierto es que está sometida a diferentes condiciones y pueden surgir bastantes dudas a lo largo del proceso.  ¿Qué impuestos tengo que abonar? ¿Qué pasos tengo que seguir? ¿Existen otras alternativas? ¡Sigue leyendo para despejar tus dudas!

A la hora de ejecutar este tipo de operaciones, suele haber dos modalidades: la venta o la donación. Aunque en la práctica supongan la misma transmisión de la propiedad, las fórmulas son completamente diferentes. A continuación, vamos a conocer en detalle ambas opciones, así como su ajuste legal. No te vamos a engañar, la picaresca es bastante frecuente. Sin embargo, como verás más adelante, ésta acaba saliendo bastante cara:

• Donación: supone un coste cero para el receptor, pero no así para el transmisor, que deberá afrontar el pago del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF), además de otros importes como la plusvalía municipal. A nivel tributario, supone el mismo desembolso económico para la parte que transfiere su propiedad. Si puedes esperar un tiempo, la herencia puede salir más barata e incluso gratis, ya que algunas Comunidades Autónomas estudian suprimir el Impuesto de Sucesiones. Puedes consultar cómo está la legislación regional que te afecta.

• Venta: en este caso, ambas partes deberán pagar y el montante se dispararía. Los padres se harán cargo del IRPF, mientras que el hijo abonará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si tienes hijos y les vendes la propiedad, en ese momento pueden hacer con ella lo que deseen, incluso echarte. No sería muy ético, pero nunca sabes por dónde van a salir los acontecimientos. Para evitar riesgos, puedes cubrirte mediante un usufructo, puedes asegurarte tu derecho a permanecer en dicha vivienda mientras vivas.

Si ejecutas la venta, tu hijo deberá demostrar ante la Agencia Tributaria que ese pago se ha ejecutado. El problema viene cuando no consigues demostrarlo:

• Donación encubierta: se da cuando una persona pretende transmitir propiedades de forma gratuita, pero sin ejecutar la donación. En lugar de eso, la implicada opta por venderlo, encubriendo así la donación real. Ésta era una fórmula bastante más habitual hace años, pero se está quedando en desuso. ¿Por qué? Verás, actualmente se exige una justificación de pago (transferencia bancaria, talón nominativo, hipoteca), para firmar la escritura pública de compraventa ante notario. Sin embargo, no siempre ha sido así...

No hace demasiado tiempo, bastaba con que el supuesto vendedor manifestara en las escrituras que “había recibido la totalidad del precio” para validar la operación. Los principales beneficiados de este fraude son terceras personas, que normalmente perjudican a los legítimos herederos. Si sabemos que esto se ha producido, podemos presentar una demanda judicial con abogado. ¿Qué puede pasar?

• Si el juez da la razón, la compraventa será declarada como nula y podría acabar con la pérdida de la propiedad.
• No existe un plazo determinado para pedir la declaración de nulidad del contrato.
• Si la compraventa no es válida, la donación tampoco puede serlo. Por ello, los bienes deberán cambiar hacia el legítimo propietario.

Otras situaciones en la venta a los hijos

• Matrimonio: si existen bienes gananciales, ambos cónyuges pasan a ser copropietarios de ellos. Si esa unión acaba mal, el divorcio puede ser muy traumático. En algunos casos, tu hijo podría perder su piso en favor de su marido/mujer.

• Deuda impagable: se procederá a un embargo y, en caso de no satisfacer las cantidades pendientes, la pérdida de la propiedad.

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